Förderung, Steuern, Vermietung, Verkauf und Gebäudedaten: Welchen wirtschaftlichen Nutzen Zertifizierungen tatsächlich haben können
Nachhaltigkeitszertifizierung kostet Geld. Was bringt sie dafür?
DGNB, QNG, BREEAM oder LEED spielen bei vielen Immobilienprojekten noch immer eine Nebenrolle (hier mehr erfahren). Gerade außerhalb der großen Immobilienmärkte stellt sich schnell die Frage: Warum zusätzliche Anforderungen erfüllen, Berechnungen durchführen und Nachweise erstellen, wenn das Gebäude auch ohne Zertifikat gebaut, saniert oder betrieben werden kann?
Diese Frage ist berechtigt.
Zumal ein Argument zuletzt schwächer geworden ist: die Förderung. Seit dem 21. Juli 2026 erhalten bei der energetischen Sanierung die Erneuerbare-Energien-Klasse und die Nachhaltigkeits-Klasse keinen unterschiedlichen zusätzlichen Klassenbonus mehr. Der bisherige Fördervorsprung der Nachhaltigkeits-Klasse ist damit entfallen. (KfW)
Heißt das, dass sich QNG und andere Gebäudezertifizierungen wirtschaftlich nicht mehr lohnen? So einfach ist es nicht.
Denn der Nutzen einer Zertifizierung beschränkt sich nicht auf einen einzelnen Förderbonus. Je nach Gebäude, Nutzung und Strategie können Finanzierung, steuerliche Abschreibung, Vermietbarkeit, Verkaufspreis, Gebäudedokumentation und die Vorbereitung auf zukünftige Anforderungen wirtschaftlich mindestens ebenso relevant sein.
Entscheidend ist deshalb nicht die Frage: „Braucht jedes Gebäude ein Zertifikat?“, sondern: „Bei welchem Gebäude kann der Nutzen einer Zertifizierung den zusätzlichen Aufwand rechtfertigen?“
Neubau: QNG kann den Finanzierungsspielraum erhöhen
Beim klimafreundlichen Neubau (KfW) bleibt QNG unmittelbar mit der Finanzierung verbunden.
Bei Wohngebäuden können über die KfW-Förderung Klimafreundlicher Neubau derzeit bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit finanziert werden. Wird zusätzlich die QNG-Stufe erreicht, steigt der maximale Förderkredit auf 150.000 Euro je Wohneinheit.
Bei einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen bedeutet das beispielsweise einen möglichen zusätzlichen Förderkredit von bis zu 1 Million Euro.
Auch bei Nichtwohngebäuden steigt das mögliche Finanzierungsvolumen. (KfW) Für ein klimafreundliches Gebäude können bis zu 1.500 Euro je Quadratmeter Nettogrundfläche und maximal 7,5 Millionen Euro finanziert werden. Mit QNG erhöhen sich die Grenzen auf 2.000 Euro je Quadratmeter und maximal 10 Millionen Euro je Vorhaben.
Das ist kein geschenktes Geld. Der zusätzliche Kredit muss zurückgezahlt werden.
Gerade bei größeren Projekten kann ein höherer Anteil zinsvergünstigter Finanzierung gegenüber einer vollständigen Finanzierung über den Kapitalmarkt dennoch relevant sein.
Mietwohnungsbau: QNG kann steuerlich besonders interessant sein
Noch deutlicher kann der finanzielle Effekt im Mietwohnungsneubau ausfallen.
Für begünstigte neue Mietwohnungen ermöglicht § 7b Einkommensteuergesetz (Link) eine zusätzliche Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich im Jahr der Fertigstellung beziehungsweise Anschaffung und in den folgenden drei Jahren.
Für aktuelle Bauvorhaben liegt die maximale Bemessungsgrundlage bei 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Damit können über vier Jahre zusätzlich bis zu 800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche abgeschrieben werden.
Eine wesentliche Voraussetzung: Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude – QNG nachweisen (Link zum BMF).
Bei einem Mietwohnungsprojekt mit 1.400 Quadratmetern Wohnfläche können damit theoretisch bis zu 1,12 Millionen Euro zusätzliche Abschreibungsbeträge entstehen.
Das entspricht nicht einer Steuerersparnis von 1,12 Millionen Euro. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt unter anderem vom individuellen Steuer- beziehungsweise Körperschaft- und Gewerbesteuersatz ab.
Trotzdem zeigt das Beispiel: Wer QNG beim Mietwohnungsneubau ausschließlich anhand der Zertifizierungskosten bewertet, betrachtet nur einen Teil der wirtschaftlichen Wirkung.
Sanierung: Der Fördervorteil wird kleiner – der Nutzen verändert sich
Bei der Sanierung ist die Situation seit Juli 2026 weniger eindeutig.
Die Nachhaltigkeits-Klasse erhält gegenüber der Erneuerbare-Energien-Klasse keinen zusätzlichen Klassenbonus mehr. Damit fällt ein bisher gut verständliches finanzielles Argument weg. (KfW)
Die Kosten der Nachhaltigkeitszertifizierung selbst bleiben jedoch förderfähig. (KfW)
Bei Wohngebäuden werden dafür zusätzliche förderfähige Kosten angesetzt. Der Tilgungszuschuss beträgt 50 Prozent, bei größeren Mehrfamilienhäusern maximal 20.000 Euro je Vorhaben. Für Nichtwohngebäude gelten ebenfalls zusätzliche förderfähige Kosten für die Nachhaltigkeitszertifizierung.
Trotzdem gilt: Eine Sanierung sollte heute nicht allein deshalb in die Nachhaltigkeits-Klasse geführt werden, weil man sich davon einen höheren Tilgungszuschuss verspricht.
Hier muss stärker geprüft werden, ob weitere Vorteile entstehen – beispielsweise für die spätere Vermietung, Finanzierung, den Verkauf oder die Gebäudedokumentation.
Zertifizierte Gebäude können am Immobilienmarkt Vorteile haben
Wie relevant diese Faktoren sein können, zeigen verschiedene Immobilienmarktstudien.
Eine wissenschaftliche Untersuchung (Link) zertifizierter Büroimmobilien in mehreren westeuropäischen Märkten, darunter Deutschland, kommt zu dem Ergebnis, dass zertifizierte Gebäude im untersuchten Datensatz rund 10 Prozent höhere Transaktionspreise und etwa 12 Prozent höhere operative Erträge erzielten als vergleichbare nicht zertifizierte Objekte.
Das bedeutet nicht, dass ein DGNB-Zertifikat den Verkaufspreis eines einzelnen Gebäudes automatisch um 10 Prozent erhöht. Lage, Gebäudealter, Mietverträge, technische Qualität und Marktsituation bleiben entscheidend. Die Untersuchung zeigt aber: Nachweisbare Nachhaltigkeitsqualität ist am Immobilienmarkt inzwischen ein Faktor, der sich wirtschaftlich messen lässt.
Auch für Deutschland zeigen Untersuchungen entsprechende Effekte. JLL analysierte mehr als 1.000 Mietverträge in Neubauten und Totalsanierungen. Bei zertifizierten Bürogebäuden mit mindestens Gold-Standard wurden Mietaufschläge festgestellt. Besonders interessant: Der Effekt war in den untersuchten Zweit- und Drittlagen größer als in den ohnehin stark nachgefragten Toplagen.
Damit wird Zertifizierung auch für Märkte interessant, in denen die Lage allein nicht jedes Gebäude verkauft oder vermietet.
Und Sachsen?
Die großen Immobilienmarktstudien konzentrieren sich überwiegend auf Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart.
Ihre Ergebnisse lassen sich deshalb nicht einfach eins zu eins auf Leipzig, Dresden oder Chemnitz übertragen. Trotzdem zeigt sich auch hier eine Entwicklung. Für den Leipziger Büromarkt beschreibt JLL 2026 beispielsweise eine Nachfrage, die sich verstärkt auf moderne und zertifizierte Flächen richtet. Gleichzeitig bleiben viele Leipziger Nutzer preissensibel.
Genau daraus ergibt sich eine interessante Situation. Ein Zertifikat rechtfertigt nicht automatisch eine höhere Miete. Es kann aber dazu beitragen, dass ein Gebäude die Anforderungen bestimmter Mieter überhaupt erfüllt und in deren Auswahl bleibt.
Damit wird aus dem vermeintlichen Marketinginstrument zunehmend ein Thema der Marktgängigkeit.
Nicht immer geht es um höhere Mieten
Der vielleicht unterschätzteste Nutzen einer Gebäudezertifizierung liegt allerdings an anderer Stelle.
Immobilieneigentümer werden zunehmend nach Gebäudedaten gefragt.
Bei einer Finanzierung möchte die Bank Informationen zur energetischen Qualität.
Beim Verkauf startet eine technische oder ESG Due Diligence.
Investoren fragen nach Klimarisiken.
Unternehmen benötigen Gebäudedaten für ihre Nachhaltigkeitsberichterstattung.
Für Fördermittel werden Energie- und Nachhaltigkeitsnachweise benötigt.
Bei einer Sanierung müssen Bauteile, Materialien und Verbräuche erneut aufgenommen werden.
Versicherungen und Finanzierer schauen auf die Risikomatrix.
Fehlen diese Informationen, beginnt die Datensuche häufig von vorn. Eine sinnvoll aufgebaute Zertifizierung kann hier eine belastbare Gebäudedokumentation schaffen, die auch nach Abschluss des Zertifizierungsprozesses weiter genutzt werden kann.
Gebäudedaten einmal erheben – mehrfach nutzen
Bei der DGNB ist dieser Gedanke inzwischen deutlich stärker verankert.
Im DGNB-System Neubau Version 2023 wurden beispielsweise Anforderungen der EU-Taxonomie integriert, um parallele Dokumentationsaufwände zu vermeiden. Bei bereits DGNB-zertifizierten Projekten reduziert sich auch der Unterlagenumfang einer zusätzlichen ESG-Verifikation zur EU-Taxonomie.
Das bedeutet nicht: DGNB-Zertifikat vorhanden – alle ESG-Anforderungen automatisch erfüllt.
Der eigentliche Vorteil ist ein anderer: Viele Informationen zu Energie, CO₂, Wasser, Materialien, Risiken, Komfort oder Gebäudebetrieb sind bereits strukturiert ermittelt, dokumentiert und teilweise geprüft. Diese Daten können später erneut verwendet werden. Der wirtschaftliche Nutzen liegt dann weniger in der Urkunde selbst als darin, dass Informationen bei Finanzierung, Verkauf, Sanierung oder ESG-Abfragen nicht immer wieder neu aufgebaut werden müssen.
Was heute freiwillig ist, kann morgen Standard sein
Auch regulatorisch gewinnt diese Datengrundlage an Bedeutung. Ein gutes Beispiel ist die Ökobilanzierung von Gebäuden. Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie EPBD verlangt, dass das Treibhauspotenzial über den gesamten Lebenszyklus künftig berechnet und im Energieausweis ausgewiesen wird:
- ab 1. Januar 2028 für alle neuen Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche,
- ab 1. Januar 2030 für alle Neubauten.
Dies ist in das seit Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz übernommen wurden und wird damit zur Realität. Die Lebenszyklusanalyse gehört bereits heute zu den zentralen Bestandteilen von QNG und DGNB. Damit wird zumindest ein Teil dessen, was heute im Rahmen einer Zertifizierung zusätzlich bearbeitet wird, in den kommenden Jahren zum normalen Bestandteil der Gebäudeplanung. Frühzeitig aufgebaute Prozesse und Erfahrungen können dann einen ganz praktischen Vorteil haben.
Zertifizierung ist trotzdem kein Selbstzweck
Bei allen Vorteilen sollte man eines nicht vergessen: Eine Gebäudezertifizierung kostet Geld. Sie benötigt Zeit. Und sie erzeugt zusätzliche Abstimmungen zwischen Bauherr, Planung, Auditor, ausführenden Unternehmen und später teilweise auch dem Betrieb. Sie garantiert weder einen höheren Verkaufspreis noch niedrigere Betriebskosten oder bessere Finanzierungskonditionen. Und nicht jedes Gebäude benötigt zwingend ein Zertifikat.
Deshalb sollte die Entscheidung möglichst früh und projektbezogen getroffen werden. Relevant sind dabei beispielsweise:
- Soll das Gebäude langfristig gehalten oder zeitnah verkauft werden?
- Welche Mieter oder Käufer kommen infrage?
- Werden Fördermittel genutzt?
- Ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG relevant?
- Welche Anforderungen stellen Banken oder Investoren?
- Welche Gebäudedaten werden später ohnehin benötigt?
- Stehen in den nächsten Jahren Sanierungen oder Refinanzierungen an?
- Kann vorhandene Planung und Dokumentation für die Zertifizierung weiterverwendet werden?
Erst aus diesen Fragen ergibt sich, ob Zertifizierung wirtschaftlich sinnvoll ist – und welches System und welches Zertifizierungsniveau zum Gebäude passen.
Neubau, Sanierung und Bestand brauchen unterschiedliche Argumente
Der wirtschaftliche Nutzen sieht deshalb je nach Ausgangssituation unterschiedlich aus.
Im Neubau können Förderfinanzierung, steuerliche Abschreibung und die frühzeitige Vorbereitung auf zukünftige Anforderungen entscheidend sein.
Bei Sanierungen ist der unmittelbare Fördervorteil kleiner geworden. Dafür können Werterhalt, Vermietbarkeit und eine verbesserte Gebäudedokumentation stärker in den Vordergrund treten.
Im Bestand geht es häufig weniger um Förderung als um Marktgängigkeit, Datenverfügbarkeit, Risikotransparenz und die Vorbereitung auf Finanzierung, Verkauf oder weitere Investitionen.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Weniger Plakette, mehr Immobilienstrategie
Eine Nachhaltigkeitszertifizierung macht ein Gebäude nicht automatisch wirtschaftlicher. Sie kann aber Qualitäten messbar und für andere Marktteilnehmer nachvollziehbar machen. Genau darin liegt ihr eigentlicher Wert.
Denn eine nachhaltige Immobilie bringt wirtschaftlich wenig, wenn ihre Qualität bei einer Finanzierung, Vermietung oder einem Verkauf nicht nachgewiesen werden kann.
Umgekehrt ist ein Zertifikat wenig sinnvoll, wenn für das Gebäude weder ein wirtschaftlicher noch ein strategischer Nutzen erkennbar ist.
Die richtige Frage lautet deshalb nicht, ob heute jedes Gebäude DGNB, QNG oder eine andere Zertifizierung braucht. Die wichtigere Frage lautet:
Wann werden die durch eine Zertifizierung geschaffenen Nachweise, Daten und Qualitäten im Lebenszyklus der Immobilie tatsächlich gebraucht – und welchen Wert haben sie dann?
Texulting unterstützt Projektentwickler, Bestandshalter, Wohnungsunternehmen und Bauherren dabei, genau diese Frage frühzeitig zu beantworten. Wir prüfen Zertifizierungsoptionen, Fördermöglichkeiten und vorhandene Nachweise und zeigen auf, welcher Aufwand tatsächlich erforderlich ist und wo ein konkreter Mehrwert für das Projekt entstehen kann.
Unsere Leistungen: Pragmatisch, technisch fundiert und passend zum Gebäude.
Damit Nachhaltigkeit nicht zum Selbstzweck wird.